イノーヴの「外部管理者方式（第三者管理方式）」
マンション管理の負担を減らすしくみ
今までマンションの管理は、区分所有者が運営する理事会が業務の多くを担ってきました。この負担を解消するのが「外部管理者方式（第三者管理方式）」です。
イノーヴの「外部管理者方式（第三者管理方式）」は、組合員の負担を軽減しつつ、 透明性を保持できるのが特徴です。
区分所有者に限られていた管理組合の運営ではなく、信頼のできる外部に委ね、マンションの高齢化問題や、業務多忙・精神的苦痛も軽減され、安心していつまでも住み続けられる「愛着のあるマンション」を提供することを目的とします。
「もう所有者だけの管理は限界…」
外部管理者方式（第三者管理方式）のポイント
負担軽減
理事会は廃止まではしないものの、監査会として外部管理者（第三者管理者）の監査がメインとなり、様々な拘束や責任から解放されます。
重大事故の防止
円滑な業務遂行のために管理組合通帳の保管等は行いますが、大きな資金が保管されている修繕積立金口座には一切触りません。社内でもチェック機能を構築し重大事故の防止を行います。
プロフェッショナルな管理
管理費回収訴訟等の法的措置など、専門的な知識を要する場面においてもマンション管理に精通したプロ（マンション管理士※1）がスピーディーに対応し、質の高い管理を提供します。
透明性確保および
自治意識の低下防止
全組合員向けに管理レポートを毎月アップし、ガラス張りの外部管理者方式（第三者管理方式）を実現し、組合員の皆様に「すぐ近くにいるイノーヴ」を感じてもらいます。
利益相反防止
外部管理者（第三者管理者）と管理会社担当者は別々で、常に管理組合の利益を最優先して業務に当たります。
※1 マンション管理士
マンション管理士はマンション管理組合運営に必要な専門的な知識を有している国家資格者です。高度な専門知識をもって管理組合運営全般、建物の適切な維持管理に必要な長期修繕計画の策定、さらには管理全般の法律の知識にも精通し、管理費滞納や住民間トラブルなどの法的な対応が必要な事象にも適切に対応できる知見と経験を有します。
イノーヴではマンション管理士を社内に豊富に抱え、外部管理者（第三者管理者）として様々なご相談に対応いたします。
マンション管理士を外部管理者（第三者管理者）に採用するメリット
- 管理組合運営に必要な高度な専門知識と経験があり、適切で円滑な管理組合運営が期待できます。
- 理事会運営に必要な知識や労力をマンション管理士によって補え、様々な問題に対する気付きや解決策を提案することができます。
- マンション管理士が理事長や役員に就任することで人員の削減に繋がります。また、理事会での決定事項もマンション管理士の専門的な知識と経験によりスピーディーに解決をし、理事会の開催時間短縮に繋がります。
概要
今までのマンション管理方法では、所有者の高齢化やライフスタイルの変化、賃貸化の増加等から管理組合の運営を年々機能させるのが難しくなってきています。時代に即したマンション管理のあり方として生まれたのが、理事会業務をマンション管理に精通したプロに任せる「外部管理者方式（第三者管理方式）」です。
外部管理者方式（第三者管理方式）のメリット
01 負担軽減
理事のなり手不足を解消します。区分所有者の方々の高齢化や賃貸化により、マンションの管理・運営が機能しなくなるケースも少なくありません。外部管理者⽅式（第三者管理⽅式）は、こうした悩みに対応できます。他にも、理事会の参加など、理事役員にとって大きな時間的な制約からも解放されます。
02 プロフェッショナルな管理運営
マンション管理の専門家（マンション管理士）が外部管理者となることで、専門的な知識が必要なトラブルなどにも即対応でき、問題解決・課題解決に向けた迅速な対応が期待できます。仕事をしながら緊急事態にタイムリーに対応したり、訴訟など法的なトラブルに係る時間的・精神的な負担も軽減されます。
一方、外部管理者方式（第三者管理方式）には、以下のようなデメリットも考えられます。
-
1. 費用
通常、外部専門家に管理を委託するため、業務委託費用が発生します。業務委託費は管理費増加につながります。
-
2. 自治意識の低下
理事会を設けないパターンの外部管理者方式（第三者管理方式）を採用した場合、住民同士の交流が減少する可能性があります。また、管理組合運営に意識が向かなくなり、外部管理者（第三者管理者）に任せきりになってしまい、不透明性が⾼まる可能性も懸念されます。
イノーヴの外部管理者方式（第三者管理方式）
そもそも「外部管理者管理方式（第三者管理方式）」とは？
従来のマンション管理は所有者が当事者となり、順番に理事を務め、理事会を開くなど、多くの業務を担ってきました。
そうした負担を解消するのが「外部管理者⽅式（第三者管理⽅式）」です。理事会業務をマンション管理に精通したプロに任せることにより、高品質な管理を実現します。
国土交通省の「標準管理規約」でも平成28年の改正にて、「外部専門家を役員として選任できることとする場合」という条文が追加され、現在令和の新方式といわれ、新築・既存マンション共に多くの導入が進んでおります。
イノーヴでは、現在の管理組合運営（理事会運営）のお困りのごとなど様々なご相談を
受け付けております。お気軽にお問い合わせ、ご相談ください。
外部管理者方式（第三者管理方式）には大きく３つのパターンがあります
- 理事会を廃止し、マンション管理士等の専門家が外部管理者として就任
- 区分所有者からは監事（監査法人等の外部監査も義務付け）を選任して監視するとともに、区分所有者で構成する総会による監視も重要
- 理事会運営の負担が大きく減り、役員のなり手不足の問題を抱えるマンションにはメリットも大きいが、不透明性が高く、区分所有者（総会）や外部監査のチェックが極めて重要になる
- 規模の小さいマンションや現在の自主管理からの移行。理事長・理事のなり手がいないなどの例外的なケース
- マンション管理士等の外部専門家を外部管理者として選任し、理事会から独立して管理業務の実務を担う
- 理事会は監事的立場として、業務履行状況等を監査・指導します
- 機動力は維持しつつ組合員の負担（業務や人数）を軽減でき、理事会による定期的なチェックで透明性を維持します
- 外部管理者方式の中でもバランスに優れた管理方式
- 理事等（役員）の人数を減らしたい賃貸住戸が多いような都心型マンション
- 理事長・理事のなり手が少ないマンションなど
- 従来通り理事会は設け、理事等役員（理事長・副理事長・理事・監事）に外部専門家を入れるパターンで、他の役員と共に理事会を運営する
- 外部専門家を含む役員の選任を含めて、最終的な意思決定は総会
- 理事会の人数は大幅に減らすことはできないが（外部管理者が務める部分は削減）専門的な知見により理事会運営を円滑に進めることができる
- 外部管理者によって現在の管理委託費が適正に運用されているかのチェック機能（※2)も働く
- 理事会運営に支障があるマンションなど（運営不全の改善）
- 計画的な大規模修繕や長期修繕計画策定時など、専門的な知見が必要な場合
- 外部管理者をコンサルタント的立場で理事会運営を進めたい場合（➀➁方式を導入する前のコンサルタント方式として）
※2 外部管理者によるチェック機能
実績例
| エリア | 新宿区 / 約200戸 / 築約20年 |
|---|---|
| 期間 | 2024年〜 |
| 方式 | 理事・監事外部専門家型（➂） |
| 概要 | イノーヴに所属するマンション管理士が外部管理者として「副理事長（議決権はなし）」に就任。理事会に参加しながらコンサルタント的な立場でマンションにおける様々な問題解決を推進。 |
本マンションは、理事のなり手不足で理事の数を減らしたいというわけではなく、理事のように２年ごとに交代しない外部専門家に理事会のメンバーに入ってもらいたい、という意向からスタートしました。
以前もマンション管理士を有償で入れていたようですが、助言のみで正直あまり役に立っていなかったようです。今回は実務（見積もり取得や交渉ごと、イベント企画・開催など）を担う上、理事としてもしっかりと責任を伴う外部管理者にしたかったようです。
お客様の声
「私が理事長として就任した際には具体的な引き継ぎがなされず、管理組合運営や理事長業務を理解するのに膨大な時間を労し、管理会社とのメールのやり取りや契約書、報告書のチェックなどで多くの時間を費やしていました。
マンションの素人が理事長や理事役員になる仕組み自体がおかしく、時間と労力を惜しみなく費やせる定年退職者がいっぱいいた前時代のシステムのままであると途方に暮れていた際に、イノーヴさんと話をする機会を得ました。
何度か打合せを行い、業務区分を明確にした上で、2024年より外部管理者副理事長として就任してもらっています。
就任数か月で、当マンション初の住民懇親会の開催、長年の懸案であった機械式駐車場のコスト削減（数千万円）に貢献してもらえ、現在は管理規約の改訂、長期修繕計画表の更新など実務に着手してもらっています。
私はあと3か月ほどで退任し、新理事長に引き継ぎますが、プロの外部管理者がいることで、継続審議事項が正確に引き継がれ、理事会運営、総会がスムースに開催されることで、 マンション全体の利益につながると思っています」
実績例
| エリア | 23区西部 / 50戸未満 / 築約10年 |
|---|---|
| 期間 | 2025年〜 |
| 方式 | 管理会社管理者方式 総会監督型 |
| 概要 | 新築時より理事会自体がない管理会社管理者方式 総会監督型として管理していたものの、外部管理者と管理会社を同時に変更したい要望を受け、イノーヴに所属するマンション管理士が外部管理者として就任し、管理会社もイノーヴに変更。 |
お客様の声
前管理会社により起案された管理規約が、管理組合員の権利を著しく制限された内容で、国交省の指針等に基づく規約改定を求めたのにもかかわらず、管理者である前管理会社は改定を拒否しました。規約上、組合員発議の規約改正には大きな制約が課されていましたが、住民が規約改定案などを作成の上、臨時総会の招集請求をして、規約改定案を苦心の上で成立させました。しかし、1週間ほどして、前管理会社は、当マンションの管理者及び管理委託業務を降りる旨一方的に通達してきました。
その時点では、組合員から役員を出しておらず、契約主体が存在しない中で、新たな管理会社と早期に契約することは厳しい状況でしたが、幸運なことに、イノーヴ株式会社など数社から対応可能との回答を得ました。管理者及び管理業務の両方の委託可能など条件が合致し、運営方針に関するプレゼンを聞いた組合員の評価が高かったため、イノーヴ株式会社のマンション管理士が管理者、及び同社に管理業務を委託することになりました。
現在においては、外部管理者からは組合目線で数々の提案をしていただいている一方で、利益相反防止が定められています。また、外部管理者や管理会社業務の透明性チェックのため、組合員が毎月の管理者webレポートなどで運営状況を確認できています。
総会とは別に組合員ミーティングをオンラインで実施してもらえ、組合員、管理者、管理会社が風通し良く、コミュニケーションとって管理運営が出来ていると感じております。
イノーヴの「外部管理者方式（第三者管理方式）」の連携
外部管理者方式（第三者管理方式）における意思決定機関はあくまで総会（管理組合）にあります。経験豊富なマンション管理士が外部管理者となり、管理会社担当者と日常的に連携を行い、様々な問題点や改善点を管理組合に報告します。
イノーヴは、創業以来50年に渡り取り組んできた企業理念の実績をもとに、安心・フェイス to フェイスによる居住者の皆様の思いに共感できるパートナーとなり、誠実で温かみのあるマンション管理を実現してまいります。
外部管理者方式（第三者管理⽅式）導入プロセス
外部管理者方式を導入する手順
- 1
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理事会にて検討
現在のマンション管理組合運営（理事会運営）の問題点をまとめ、外部管理者方式の必要性を理事会にて検討。外部管理者方式の種類（パターン）や内容を確認し委託先の選定・予算・管理規約の改定などについて話し合います。
- 2
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総会での決議
外部管理者方式を導入するには管理規約の改定が必要になります。「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数」による特別決議で決定します。
- 3
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運用開始
方式の違いによって運用方法も異なりますが、区分所有者の皆様の当事者意識が重要になってきます。「外部管理者を理事会がチェックしているから大丈夫」ではなく、区分所有者の皆様が理事会で議論された内容を把握し理事会をチェックすることも大切です。
大切な資産としてのマンションをよりよく運用していくには外部管理者の専門的な知見と経験を十分に取り入れながらコミュニティを形成していくことが求められます。
イノーヴの実績例をふまえた外部管理者方式のご相談はこちら
Q & A
- 外部管理者⽅式（第三者管理⽅式）にはどんな方式がありますか？
- 3つのパターンがあります。
- ①「外部管理者総会監督型」
理事会を廃止して、マンション管理士等の専門家が外部管理者として就任する方法。 - ②「外部管理者理事会監督型」
マンション管理士等の専門家が外部管理者（第三者管理者）となり、その外部管理者（第三者管理者）が理事会から独立して管理業務の実務を担う方法。 - ③「理事・監事外部専門家型」
理事長、副理事長、理事又は監事等にマンション管理士等の外部の専門家が就任する方法。
- ①「外部管理者総会監督型」
- プロに任せるメリットは？
- 通常、平日お仕事をしている組合員の方が理事長や理事となった場合、緊急事態にタイムリーに対応することには困難が伴います。また、滞納者への訴訟などに至る場合には時間的にも精神的にも大きな負担となります。
マンション管理の専門家が外部管理者となることで、専門的な知識が必要なトラブルなどにも即対応でき、問題解決・課題解決に向けた迅速な対応が期待できます。
- 監査チェックが希薄になることが心配です。
- イノーヴでは毎月、レポートを全組合員に提出し電子保管します。組合員の方は誰でも好きな時間に閲覧することができ、外部管理者（第三者管理者）が執行した業務について全員で監査することができ、透明性を高めております。
- 外部管理者（第三者管理者）に頼ってしまうことでマンション全体の「自治意識の低下」に繋がったりしませんか？
- 外部管理者方式（第三者管理方式）には様々な方法がありますが、理事会を設けない方式では管理組合運営に意識が向かなくなり、外部管理者（第三者管理者）に任せっきりになってしまうことにも繋がります。
イノーヴでは全区分所有者様対象のお客様アンケートを毎年実施しており、皆様のご意見を積極的に取り入れ、スピーディーに現実の管理に反映するように取り組んでいます。
- 外部管理者（第三者管理者）はどういった⼈がなるの？
- イノーヴの場合、外部管理者（第三者管理者）には、マンション管理業5年以上の経験を持つマンション管理士のみが原則就任可能とし、管理組合の利益を最優先することを常とするような、イノーヴ独自のルールも設けています。
- 費用はどれくらいかかるの？
- 通常、外部専門家に管理を委託するためには業務委託費用が発生し、その業務委託費は月々の管理費用増加につながります。これは導入にあたるデメリットのひとつでもありますが、イノーヴでは、管理組合の現在の状況に応じて最適な提案をいたします。費用についてはケースにより異なってきますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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イノーヴが選ばれる理由
顧客満足度の高さ
当社管理のマンションでは、毎年全戸アンケートを実施。満足度95%以上（2024年度）はきめ細やかなサービスの証です。
地域密着と信頼
創業50年、首都圏を中心に多くの管理実績がございます。
マンション管理における長年の信頼と、地域密着の質の高い管理を提供します。
提案力とホスピタリティ
お客様のそばに寄り添ったマンション管理を提供。運営・管理組合のIT化などマンションの状況や特性に合わせたご提案も行います。
私たちイノーヴの全社員が最も大切にしていることは、社名の由来にもなった、「Integrity = 誠実」です。
外部管理者方式（第三者管理方式）で最も重要な“ 信頼 “ を育むために、全力で管理組合運営をサポートし、皆様のパートナーとなってまいります。
是非、お気軽にお問い合わせください。
