第三者管理

イノーヴの「第三者管理方式」

マンション管理の負担を減らすしくみ

今までマンションの管理は、区分所有者が運営する理事会が業務の多くを担ってきました。この負担を解消するのが「第三者管理方式」です。

イノーヴの「第三者管理方式」は、組合員の負担を軽減しつつ、透明性を保持できるのが特徴です。

区分所有者に限られていた管理組合の運営ではなく、信頼のできる外部に委ね、マンションの高齢化問題や、業務多忙・精神的苦痛も軽減され、安心していつまでも住み続けられる「愛着のあるマンション」を提供することを目的とします。

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「もう所有者だけの管理は限界…」
第三者管理方式のポイント

負担軽減

理事会は廃止まではしないものの、監査会として第三者管理者の監査がメインとなり、様々な拘束や責任から解放されます。

重大事故の防止

円滑な業務遂行のために管理組合通帳の保管等は行いますが、大きな資金が保管されている修繕積立金口座には一切触りません。社内でもチェック機能を構築し重大事故の防止を行います。

プロフェッショナルな管理

管理費回収訴訟等の法的措置など、専門的な知識を要する場面においてもマンション管理に精通したプロがスピーディーに対応し、質の高い管理を提供します。

透明性確保および
自治意識の低下防止

全組合員向けに管理レポートを毎月アップし、ガラス張りの第三者管理を実現し、組合員の皆様に「すぐ近くにいるイノーヴ」を感じてもらいます。

利益相反防止

第三者管理者と管理会社担当者は別々で、常に管理組合の利益を最優先して業務に当たります。

概要

今までのマンション管理方法では、所有者の高齢化やライフスタイルの変化、賃貸化の増加等から管理組合の運営を年々機能させるのが難しくなってきています。時代に即したマンション管理のあり方として生まれたのが、理事会業務をマンション管理に精通したプロに任せる「第三者管理方式」です。

第三者管理方式のメリット

01 負担軽減

理事のなり手不足を解消します。区分所有者の方々の高齢化や賃貸化により、マンションの管理・運営が機能しなくなるケースも少なくありません。第三者管理方式は、こうした悩みに対応できます。他にも、理事会の参加など、理事役員にとって大きな時間的な制約からも解放されます。

02 プロフェッショナルな管理運営

マンション管理の専門家が管理者となることで、専門的な知識が必要なトラブルなどにも即対応でき、問題解決・課題解決に向けた迅速な対応が期待できます。仕事をしながら緊急事態にタイムリーに対応したり、訴訟など法的なトラブルに係る時間的・精神的な負担も軽減されます。

一方、第三者管理方式には、以下のようなデメリットも考えられます。

1. 費用

通常、外部専門家に管理を委託するため、業務委託費用が発生します。業務委託費は管理費増加につながります。
2. 利益相反と不透明性

例えば第三者管理者が自社や関連会社に工事を発注するなど、利益相反行為が生じる可能性があります。
3. 自治意識の低下

理事会を設けない第三者管理方式では、住民同士の交流が減少する可能性があります。また、管理組合運営に意識が向かなくなり、第三者管理者に任せきりになってしまうことも懸念されます。

イノーヴの第三者管理

そもそも「第三者管理」とは？

従来のマンション管理は所有者が当事者となり、順番に理事を務め、理事会を開くなど、多くの業務を担ってきました。

そうした負担を解消するのが「第三者管理方式」です。理事会業務をマンション管理に精通したプロに任せることにより、高品質な管理を実現します。

国土交通省の「標準管理規約」でも平成28年の改正にて、「外部専門家を役員として選任できることとする場合」という条文が追加され、現在令和の新方式といわれ、大手管理会社を中心に新築・既存マンション共に多くの導入が進んでおります。

第三者管理には3つのパターンがある

第三者管理には3パターンあります。「理事・監事外部専門家型」では、理事等役員にマンション管理士等の外部の専門家が就任、区分所有者である他の役員と管理組合を運営します。この場合組合員の負担は変わらず、制度のメリットを享受できません。
理事会は廃止され、マンション管理士等の専門家が管理者として就任するのが「外部管理者総会監督型」。負担は減るものの不透明性が高く外部監査が必要です（原則、監査法人等の外部監査を義務付）。大手管理会社はこの方式を提案することが多いです。

イノーヴは「外部管理者理事会監督型」

3つめがイノーヴが採用する「外部管理者理事会監督型」です。3方式の中で中間的な位置づけであり、最もバランスの取れた方式と言えます。具体的には、マンション管理士等の専門家が第三者管理者となり、その第三者管理者が理事会から独立して管理業務の実務を担います。また理事会は、監事的立場として、業務履行状況等を監査・指導します。
機動力は維持しつつ組合員の負担（業務や人数）を軽減。また、理事会による定期的なチェックで透明性を保持します。

イノーヴの「第三者管理方式」の連携

第三者管理方式における意思決定機関はあくまで総会（管理組合）にあります。経験豊富なマンション管理士が管理者となり、管理会社担当者と日常的に連携を行い、様々な問題点や改善点を管理組合に報告します。

イノーヴは、創業以来50年に渡り取り組んできた企業理念の実績をもとに、安心・フェイス to フェイスによる居住者の皆様の思いに共感できるパートナーとなり、誠実で温かみのあるマンション管理を実現してまいります。

Q & A

第三者管理にはどんな方式がありますか？

3つのパターンがあります。

①「理事・監事外部専門家型」理事長、副理事長、理事又は監事等にマンション管理士等の外部の専門家が就任する方法。
②「外部管理者総会監督型」理事会を廃止して、マンション管理士等の専門家が管理者として就任する方法。
③「外部管理者理事会監督型」マンション管理士等の専門家が第三者管理者となり、その第三者管理者が理事会から独立して管理業務の実務を担う方法。

イノーヴはどれを採用していますか？: イノーヴは③「外部管理者理事会監督型」を採用しています。

「外部管理者理事会監督型」は、3方式の中で中間的な位置付けで最もバランスの取れた方式です。理事会は監事的立場とし、業務履行状況等を監査・指導します。機動力は維持しつつ組合員の負担（業務や人数）を軽減、さらに理事会による定期的なチェックで透明性を保持します。

プロに任せるメリットは？: 通常、平日お仕事をしている組合員の方が理事長や理事となった場合、緊急事態にタイムリーに対応することには困難が伴います。また、滞納者への訴訟などに至る場合には時間的にも精神的にも大きな負担となります。

マンション管理の専門家が管理者となることで、専門的な知識が必要なトラブルなどにも即対応でき、問題解決・課題解決に向けた迅速な対応が期待できます。

監査チェックが希薄になることが心配です。: イノーヴでは毎月、レポートを全組合員に提出し電子保管します。組合員の方は誰でも好きな時間に閲覧することができ、第三者管理者が執行した業務について全員で監査することができ、透明性を高めております。

第三者管理者に頼ってしまうことでマンション全体の「自治意識の低下」に繋がったりしませんか？: 第三者管理には様々な方法がありますが、理事会を設けない方式では管理組合運営に意識が向かなくなり、第三者管理者に任せっきりになってしまうことにも繋がります。

イノーヴでは全区分所有者様対象のお客様アンケートを毎年実施しており、皆様のご意見を積極的に取り入れ、スピーディーに現実の管理に反映するように取り組んでいます。

修繕は第三者管理者に発注する必要があるの？: 第三者管理者が管理会社に工事を発注する際など、利益相反行為が発生しないように、第三者管理者と管理会社担当者は別とします。

第三者管理者が工事や修繕などを発注する場合は、相見積もりを基本とすることとし、管理組合の費用削減にも貢献します。（緊急を要する工事や小修繕工事、総会承認された予算に基づく工事や設備更新は除く）

また、第三者管理者には、マンション管理業5年以上の経験を持つマンション管理士のみが就任可能とし、管理組合の利益を最優先することを常とするような、イノーヴ独自のルールも設けています。

費用はどれくらいかかるの？: 通常、外部専門家に管理を委託するためには業務委託費用が発生し、その業務委託費は月々の管理費用増加につながります。これは導入にあたるデメリットのひとつでもありますが、イノーヴでは、管理組合の現在の状況に応じて最適な提案をいたします。費用についてはケースにより異なってきますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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